190907，以房屋买卖合同进行担保纠纷

裁判法院：北京市朝阳区人民法院

裁判时间：2018年6月

案号：2015年朝民初字第30065号

【法院认为及判决】

本院认为，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。民事法律行为有效须具备下列条件：（1）行为人具有相应的民事行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。意思表示真实是指行为人表示于外的意思与其内心真意相一致。而以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，应依照有关法律规定处理。本案中，双方均认可就涉案房屋签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》并非真实的房屋买卖关系，而是对双方的借贷关系进行的担保。故本案所涉房屋买卖合同应依照有关民间借贷以及担保的法律规定处理。

依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，当事人签订民间借贷合同，为了保证借贷合同的履行又签订了房屋买卖合同的，双方约定当债务人不能清偿债务时，需将房屋所有权转让给债权人的，买卖合同的真实目的是为了借款合同提供担保，而非真正实现买卖合同的目标，双方之间所形成的是担保关系。结合本案查明的事实以及当事人的陈述，双方签订的房屋买卖合同以及房屋过户时间均在借贷合同借款期限到期之前，同时被告自认，曾对原告提出如果原告逾期未能偿还借款，涉案房屋归被告所有的要求，双方在办理房屋过户时并未履行清算义务，上述情形违反了物权法、担保法以及相应司法解释规定的“流质条款”的禁止性规定，故双方就买卖涉案房屋签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》应属无效。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被告作为出借人，在借款关系中处于优势地位，应对合同效力负有更高的注意义务，被告对于作为借贷关系担保的房屋买卖合同无效应承担主要责任，原告作为借款人亦应负有审慎定约的义务，其对合同无效承担次要责任。因被告已将涉案房屋出卖，无法实际返还，原告有权要求被告赔偿损失。被告主张在核算原告的损失时，需抵扣原告所欠被告的借款本金以及相应利息，于法有据，本院予以采纳。关于原告损失的核算，原告主张依据被告向案外人出售涉案房屋时的评估价值计算，并无不当，本院予以认定，被告对此虽不予认可，但并未提交有效证据予以推翻，本院不予采信；原告主张的租金损失，因其在将涉案房屋过户至被告名下之前并未实际出租获益，且在借款后自愿将涉案房屋过户至被告名下，其主张该部分损失并无依据，本院不予支持。

关于原告欠被告之借款本金，根据查明的事实，本院可以认定《借款合同》中的250万元以及借条中的25.5万元均以实际发生，本院予以认定；关于利息，借条中的25.5万元并未明确约定有利息，对该部分利息，本院不予认定；《借款合同》中的250万元自2014年7月16日至2014年8月16日的月利息1.5%，未超过相关规定的上限，本院予以认定，对于2014年8月16日之后的逾期利息，双方约定的标准超过了法定年利率24%的上限，本院按照年利率24%的标准予以认定。在具体核算被告赔偿原告损失的数额时，本院将结合双方的过错比例、涉案房屋的价值、截止被告售房时原告所欠的本金和利息等因素酌情予以确定。