190924，二手房买卖合同纠纷

 

审理法院： 北京市第二中级人民法院

案号： (2019)京02民终7254号

裁判日期： 2019年09月09日

 

【一审法院认为及判决】

一审法院认为：万某、李某、链家公司所签《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《存量房自有交易资金划转协议》系各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属有效合同，各方均应依约享有权利，履行义务。

 

关于李某向万某付款时间的问题，法院从以下几方面考虑，第一，依据已查明的事实显示链家公司工作人员于2016年8月31日告知双方李某取得批贷函，因此虽然批贷函显示时间早于此时点，但在没有其他证据证明李某在此前知晓批贷时间的情况下，应认定李某向万某付款的时间应从该时点开始计算，即李某正常应付款应截至2016年9月7日，按照合同约定排除其他因素可能构成逾期付款根本违约的时间为2016年9月22日。第二，李某在万某未签署理房通资金监管协议的情况下，无法支付第一笔理房通首付款。第三，即便不考虑两笔首付款的支付先后顺序问题，截至2016年9月22日，李某逾期付款的行为仍处于违约宽限期，万某在此时无权拒绝履行合同。第四，2016年9月22日，万某在地税工作人员明确答复涉案房屋不存在个税的情况下，拒绝办理缴税手续，并拒绝继续履行合同，同时要求李某加价。万某此行为并非主张其所称追究李某违约责任而是直接拒绝履行合同，要求加价，此行为应视为单方违约，拒绝履行合同。李某在2016年9月22日万某单方违约拒绝履行合同的情况下，虽然具备支付建委资金监管首付款条件，但仍有权暂不履行合同，故李某此后仍未支付建委资金监管首付款的行为亦不构成违约。综上，万某主张李某迟延付款违约进而要求解除合同的答辩意见，缺乏依据，法院难以采纳。李某在庭审中表示，为了继续履行合同，其愿意将付款方式由银行贷款变更为一次性支付，并不损害合同当事人利益，且有利于实现合同目的，法院对此应予准许。在此基础上，合同已具备继续履行的条件，在李某履行支付剩余购房款之义务后，万某应当依约履行协助办理房屋产权过户手续及交付房屋的义务。故对李某要求万某继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，协助其办理房屋产权过户手续并交付房屋的诉讼请求，法院予以支持。对于李某主张的延迟交房损失，考虑到李某仅支付定金10万元，尚未支付相应购房款，尚不具备合同约定交付房屋的条件，故对于李某的该项诉讼请求，法院不予支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、万某于判决生效之日起十日内协助李某办理位于北京市丰台区0903号房屋所有权转移登记手续；二、李某于判决生效之日起十日内向万某支付剩余购房款4 520 000元；三、万某于判决生效之日起三十日内将北京市丰台区0903号房屋交付李某；四、驳回李某其他诉讼请求。

 

【二审法院认为及判决】

本院认为，本案争议焦点为：一、李某与万某就首付款的支付时间及两笔首付款是否存在先后履行顺序的合同条款理解不同；二、李某是否存在未按时支付首付款的违约情形；三、李某是否有权要求继续履行合同。

 

焦点一、当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句，合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。首先，双方均认可两笔首付款应于银行批贷后5个工作日之内支付，并约定了第一笔首付款246万通过理房通托管方式支付，第二笔首付款105万通过建委资金监管方式支付。结合本案事实，因银行批贷的信息是由链家公司通知买卖双方，李某在未得知银行批贷信息时无法做付款准备，万某上诉主张李某付款时间应从银行批贷之日即2016年8月24日起算并不具备客观条件，对其该项上诉理由本院不予采纳。首付款的起算时间应从李某得到银行批准贷款的信息后才能计算，即从链家公司通知李某的8月31日起算。其次，从双方对于两笔首付款支付约定所使用的词句上分析，存在第一笔、第二笔的先后履行的文字表述，按通常理解，该约定系双方对于首付款支付顺序的约定；万某上诉主张双方对于首付款的支付仅是支付方式不同，没有履行先后顺序的理由，并未提供证据支持，本院对其该项上诉理由不予采纳。

 

焦点二、双方约定李某应于银行批贷后5个工作日之内以理房通托管方式支付第一笔首付款，以建委资金监管的方式支付第二笔首付款。理房通托管方式的履行需要李某与万某均开通理房通账户并签订《理房通房屋交易资金监管服务协议》（以下简称《服务协议》）。据此，李某支付第一笔首付款的条件之一为双方均开通理房通账户并签订《服务协议》。 万某对此表示其不知道需要开通理房通账户以及签订《服务协议》，其是基于链家公司的通知来履行相关合同义务。对此，本院认为，合同签订各方应当按照约定全面履行自己的义务，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。万某对于首付款支付方式的约定体现其意思表示，其通过理房通托管方式收取第一笔首付款是其自愿选择，支付方式也是明确的，那么其选择该支付方式就应当了解该支付方式的要求，其对于该条款约定的履行条件有注意义务，并且应积极履行协助、配合完成履行条件的义务，以便于李某按约定时间支付第一笔首付款，实现万某出售房屋获得资金的合同目的。

 

万某在9月17日询问链家公司首付款支付的问题，链家公司于当日通知其应当办理理房通相关事宜后，其未能及时开通理房通账户，其在9月20日开通理房通账户后亦未能及时告知链家公司和李某。因此，万某未开通理房通账户并签订《服务协议》导致李某不能按时支付第一笔首付款。根据焦点一的分析，李某在不能支付第一笔首付款的情况下，其有权不支付第二笔首付款；其次，万某与李某并未约定在第一笔首付款未能支付的情形下，李某应提前支付第二笔首付款。

 

综上，李某未按时支付第一笔首付款，是因为支付条件并不完备，其未能按时支付第一笔首付款有合理事由。在没有其他约定的情形下，李某未支付第二笔首付款亦不存在违反合同约定的情形。万某上诉主张李某未付款超过合同约定总价的20%，符合法定解除情形亦无事实依据，本院对万某的该项上诉理由不予采纳。

 

万某上诉主张李某与链家公司存在串通，准备延期支付首付款的违约故意一节，因李某向链家公司做出资金需要中转的意思表示发生于银行批贷日之前，李某当时无法判断支付首付款的时间，万某据此认为李某存在延期支付首付款的故意理由并不充分，本院对该项上诉意见不予采纳。

 

焦点三，万某以李某迟延付款违约进而要求解除合同支付违约金的请求无事实及法律依据，因此，对于其抗辩意见本院不予采纳。李某未能支付首付款是因万某未及时办理理房通，不具备支付条件，故李某并不存在违约行为，李某要求继续履行《房屋买卖合同》《补充协议》《存量房屋买卖合同》有事实及法律依据，原审法院对此予以支持并无不妥。

 

综上所述，万某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费43760元，由万某负担（已交纳）