190929，第三人撤销购房调解书之诉

 

审理法院： 北京市通州区人民法院

案号： (2018)京0112民初40595号

裁判日期：2019年03月28日

 

【法院认为及判决】

本院认为，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。本案中，贾某与A公司之间存在《商品房契约》（该《商品房契约》效力、履行情况本案中未作审查及认定，该部分不在本案审理范围内），说明贾某与A公司之间就涉案房屋存在基础法律关系，故贾某认为其对于涉案房屋有独立请求权，有权对刘某与A公司之间就涉案房屋的民事调解书提起第三人撤销之诉，即贾某作为原告主体适格。故对刘某认为贾某不是本案适格原告的主张，本院不予采纳。

 

关于刘某与A公司签订的《合同》，贾某认为《合同》A公司方签字人为张某，因为没有看到张某可以代表公司进行签字的授权委托书，所以不能认定合同的真实性。本院认为，《合同》A公司已经签章，且A公司对于该签章的真实性认可，即使A公司没有委托代理人签字，该《合同》依然系A公司的真实意思表示，故本案中没有张某可以代表公司签字的授权委托书，不影响《合同》的真实性和A公司签章的有效性，对于贾某该项主张，本院不予采纳。贾某主张，在刘某购买*号别墅时，该别墅已经处于权利限制状态，作为正常的购房人，不应该购买该别墅，之所以购买是因为刘某与A公司人员存在恶意串通。本院认为，贾某所提出“正常购房人”的习惯，并无具体的规定或范围，开发商为融资将所开发土地使用权或在建房屋向银行抵押贷款属于常见市场行为，买房人从开发商处购买房屋，签订合同时，房屋处于权利限制状态并不少见，故对于贾某在没有证据的情况下，仅凭主观猜测A公司与刘某存在恶意串通的主张，本院不予采纳。

 

贾某认为A公司给刘某开具的房款收据和房杂费收据，并非盖同一章，所以否认该两张收据真实性，本院认为，公司在开具收据时，加盖何种公章，并没有具体法律规定，只要所盖章为该公司合法拥有及在工商局备案即可，故对于贾某该项主张，于法无据，本院不予采纳。

 

A公司对该《合同》及2 924 240元付款收据真实性认可，且认可收到了刘某交至A公司的购房款2 924 240元，刘某与A公司均出具了相应的银行交易明细。故本院对于《合同》的真实性及刘某2 924 240元已经支付给A公司的事实，本院予以确认。

 

2009年4月1日，刘某2与A公司签订《换房协议》，刘某主张刘某2系代理刘某与A公司对《合同》签订《换房协议》，刘某2系刘某父亲，有合法手续代理刘某与A公司签订《换房协议》，故本院对于刘某2代理刘某签订《换房协议》的行为予以确认。即刘某于2009年4月1日同A公司签订了《换房协议》。

 

贾某对该《换房协议》真实性不认可，但是刘某2与A公司签订《换房协议》，贾某并未参与，且其没有提供证据证明该份《换房协议》真实性存疑的证据，故对于贾某的该项主张，本院不予采纳。A公司不认可刘某换房行为，但庭审过程中，A公司对于该《换房协议》公章的真实性并未提出异议或鉴定，因刘某已经向本院提交盖章原件，故本院对于该份《换房协议》真实性予以确认。

 

该份《换房协议》系《合同》的补充协议，其目的有二，第一、将*号别墅更换为涉案房屋，第二、刘某给付A公司换房款100万元。A公司认为根据2009年房价，刘某只补给A公司100万元违反了市场规则，但A公司并未对此举证，本院认为，该差价系2009年A公司与刘某形成的合意，没有明显高于或者低于市场价格，故对于A公司的该项主张，本院不予采纳。

 

A公司主张公司并未收到换房协议的应交房款100万元。经查，A公司的账户确实没有刘某转入的100万元购房款，刘某对此的解释为，因隗某告知其公司账户被冻结，所以要打款至隗某个人账户。对此，A公司举证，2009年刘某向隗某个人账户转款的时段，A公司账户并未被冻结。但A公司提供的账户在2009年2月至7月间，几乎没有款项进出，本院认为，作为正在经营的公司，可能存在多个账户，经常使用的账户不会银行流水信息在六个月内仅有不足十条（大部分为结息），该账户明显不是A公司日常经营所用账户。经本院调查，商品房销售过程中，存在开发商为避税等目的要求买房人将房款汇至个人账户的行为。对于刘某而言，其无法查明隗某所说公司账户被冻结是否为事实，基于对于有相应授权手续的A公司工作人员的信任，存在将款项汇至隗某个人账户的合理性。

 

关于向隗某支付的四笔款项，其中有两笔为刘某账户向隗某账户直接转账；有一笔为刘某3向隗某账户转账，刘某3为刘某母亲，且其认可该笔转账系代刘某向隗某支付换房款；有一笔为LIXIEPING向隗某账户转账，该笔转账系同日刘某向其账户转账所得。综上，本院认定，在《换房协议》签订后，刘某曾分四次向隗某账户转账合计100万元。隗某曾系A公司员工，这一点A公司在庭审过程中认可。对于A公司于2004年8月8日给隗某的出具的委托书，贾某对真实性不认可，但并未举证，本院对其主张不予采纳。A公司对该委托书真实性认可，但不认可授权隗某代为收取房款，本院对贾某对该委托书的真实性予以确认。

 

本院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。本案中，首先，法律并未明确规定开发商收取购房款不能授权其他人代为接收。其次，刘某与A公司在买卖商品房过程中没有约定不能由代理人代为收款。

 

代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。授权委托书是代理关系的主要载体，其核心要素是意思表示。按照我国民法意思表示自治的原则，授权委托书的记载事项可以包括代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，但也不限于上述事项，在代理事项不明确的情况下，委托行为只要符合当事人签订委托书时的意思表示即可。本案中，从刘某与A公司签订房屋买卖合同之前，A公司就已经授权隗某“处理北京五龙新村开发公司一切事宜”，且《换房协议》签订时，没有证据证明隗某已经被解除授权。隗某要求刘某将100万元换房款汇至其个人账户的行为，虽然委托书中并无具体授权可以代收公司购房款，但隗某代收100万元换房款，既不违反法律强制性规范，亦不违背A公司出具委托书的核心意思表示，也不损害A公司其他方面利益。且在隗某收取完100万元款项后第二天，A公司即给刘某出具了收到100万元的收据。贾某对该收据真实性不予认可，但其并未举证证明，故本院对贾某主张不予采纳。A公司虽没有直接对该收据的真实性进行确认，但对于该收据公章的真实性并未提出异议或鉴定，因刘某已经向本院提交盖章原件，收据上有A公司盖章及当时的职工张琪签字确认，故本院对于该份收据真实性予以确认。

 

综合上述关于A公司对隗某授权的相关论述，贾某、A公司认为隗某超越代理权限代为收款的主张，于法无据，本院不予采纳。隗某收取刘某房款应为有权代理，系代理A公司收取刘某100万元购房款，如A公司认为己方有相关损失，可另案主张。

 

本案中，从刘某与A公司签订《合同》并付款，A公司给刘某开具收据，到刘某2代理刘某与A公司签订《换房协议》，刘某向隗某账户付款100万元，A公司再次为刘某开具收据，后刘某收房居住出租，并通过法院调解办理房产证。虽然其中个别环节存在瑕疵，但本院认为已经形成完成证据链，即刘某与A公司之间存在关于涉案房屋的买卖关系，且刘某已经付清房款，A公司已经交付房屋，《合同》及《换房协议》有效，且已经履行完毕。

 

在刘某交纳足额购房款后，A公司没有及时为刘某办理房产证，故刘某起诉，双方调解A公司同意为其办理房产证，整个过程合理合法，且贾某没有证据证明双方在该交易过程中存在恶意串通，故对于贾某请求法院撤销该调解书的诉讼请求，证据不足，于法无据，本院不予支持。

 

贾某的第二项诉求要求判决A公司将涉案房屋登记在贾某名下，由于第二项诉求系以第一项诉求为基础，贾某第一项诉求本院不予支持，故第二项诉求无法实现，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十六条，《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款、第三款，第六十四条第一款规定，判决如下：

驳回贾某的全部诉讼请求。