191012，商品房预售合同纠纷，解除代缴契税委托

 

裁判法院：北京市第三中级人民法院

裁判时间：2019年9月

案号：（2019）京03民终9140号

 

【一审法院认为及判决】

一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。曹某、薛某与A公司签订的预售合同系双方真实意思表示，预售合同内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于曹某、薛某第一项、第二项诉讼请求，根据国家契税暂行条例规定，纳税人向房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。曹某、薛某作为契税纳税义务人，可以自行申报，也可以委托他人代为申报并缴纳。曹某、薛某与A公司就代缴契税之约定，并未违反法律和行政法规的规定。另外，即使曹某、薛某有权解除委托，但双方就代交专项维修资金、契税等税费的约定系预售合同的一部分，而非独立委托，如解除该约定，将会影响预售合同的正常履行。因此，曹某、薛某该两项的诉讼请求，一审法院不予支持。第三项诉讼请求，A公司已于2017年12月底通知曹某、薛某收房，鉴于合同约定曹某、薛某应在收房的同时交纳契税，在办理接收房屋手续前签订代办协议，即便A公司将交纳契税、签订代办协议作为收房的前提，亦为行使同时履行抗辩权和先履行抗辩权的合理行为，因此，曹某、薛某要求A公司交房承担延迟交房的违约金，一审法院不予支持。第四项诉讼请求，A公司提供的实测报告符合合同约定，曹某、薛某要求A公司退还，于法无据，一审法院亦不予支持。第五项诉讼请求，曹某、薛某提交的照片虽然能显现墙皮有脱落，但整个房间处于装修过程中，墙皮脱落是因为水泥空鼓开裂，还是因装修被拆除无法明确。而且曹某在声明中自认铲除墙皮是基于个人装修需要，综合上述两点，一审法院难以采信曹某、薛某对房屋质量问题的主张，故对装修费用不予支持。一审法院判决：驳回曹某、薛某的全部诉讼请求。

 

【二审法院认为及判决】

本院认为，曹某、薛某与A公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，各方均应依约履行。关于曹某、薛某的上诉请求，本院逐一分析如下：

 

首先，关于解除委托代办税费协议的问题。《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定， 委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。本案中，涉案协议中第十六条第五款第2项关于买受人同意委托出卖人指定的单位代交专项维修资金、契税、印花税及办理该房屋权属登记所需的其它税费的约定，其性质为双方之间所建立的委托合同关系。根据前述法律规定，委托人或者受托人享有任意解除权，可以随时解除委托合同，该解除权不以对方违约为前提条件，合同任意一方均可依法行使。现曹某、薛某要求解除双方的委托合同关系，于法有据，本院予以支持。

 

其次，关于房屋登记表、分户测量图以及房屋面积误差补充协议问题。对于房屋登记表、分户测量图，曹某、薛某表示已经取得，本院对此不持异议。对于曹某、薛某要求A公司提供涉案房屋面积误差补充协议的上诉请求，鉴于该协议系曹某、薛某办理相关手续的必要材料，故A公司负有相应协助义务，但双方尚未就涉案房屋面积误差签订补充协议，故对于曹某、薛某要求A公司交付房屋面积误差补充协议的上诉请求，本院暂不予支持，曹某、薛某可待上述协议签订后另行解决。

 

再次，关于迟延交房违约金问题。鉴于本院已经认定曹某、薛某有权解除代交契税的委托合同且已通知A公司予以解除，且根据案涉《北京市商品房预售合同》第十六条第五款第1项之约定，出卖人不得将买受人交纳税费作为交接该商品房的条件，故A公司以曹某、薛某未按约履行委托代交契税为由迟延交房缺乏合同及法律依据。案涉《北京市商品房预售合同》第十二条约定，出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。第十四条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在180日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。鉴于A公司存在迟延交房之情形，应当以上述标准为基础并根据实际迟延交房时间计算违约金，金额由本院酌定。

 

最后，关于房屋面积差价及装修损失费，鉴于不同测绘机构对于同一房屋面积的测量可能存在不一致，曹某、薛某提供的证据不足以证明A公司提供的房屋面积存在超出合理范围的误差，故对曹某、薛某要求A公司返还房屋面积差价款的主张本院不予支持。关于曹某、薛某要求A公司赔偿装修费损失的主张，因存在业主装修等因素，无法确定产生损失的具体原因，故对曹某、薛某的该项主张，本院亦不予支持。另，关于曹某、薛某要求A公司提供“北京市房地产勘察测绘所”的测绘报告，撤销“北京市朝阳区房屋测绘事务所”存疑且滞后的测绘报告的诉讼请求，因该项主张当事人并未在一审中作为诉讼请求提出，故本院二审不予处理。

 

综上所述，曹某、薛某的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第四百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初3544号民事判决；

二、解除曹某、薛某与北京恒龙置业有限公司于二〇一五年七月七日签订的《北京市商品房预售合同》中第十六条第（五）项2.买受人同意委托出卖人指定的单位代交专项维修基金、契税、印花税及办理该房屋权属登记所需的其他税费，并在接受该商品房的同时将上述税费交给出卖人的约定；

三、北京恒龙置业有限公司于本判决生效之日起十五日支付曹某、薛某逾期交房违约金一万八千元；

四、驳回曹某、薛某的其他诉讼请求；

五、驳回曹某、薛某的其他上诉请求。